JB Imobiliário

Aplicativo focado na atividade imobiliária:
- Tratamentos tributários para o F200.
- Planilhas de controle dos rateios dos custos fiscais e societários.
- Contabilização do rateio fiscal e societário.
- Geração de balanço fiscal e societário.
- Gestão de incorporação.

Em razão de diversos eventos realizados desde 2008, para disseminar os conceitos e tratativas dos documentos eletrônicos e demais subgrupos do SPED, observou-se uma crescente necessidade do mercado de um produto voltado para a gestão imobiliária.

Muitas são as teorias e necessidades fiscais para este mercado como:

- Regulamentação da EFD Contribuições.

- Regulamentação da DIMOB.

- IN 84/79 para atendimento da Contabilidade Fiscal.

- Lei 11.638/2007, CPCs e NBC Ts para atendimento das IFRSs e fechamento de Balanço Societário.

- Controle dos impostos diferidos.

- NBR 12721, etc.

Porém, a dificuldade maior se encontra no trato da gestão dos contratos, dos muitos ou poucos empreendimentos que uma empresa possa ter, mas principalmente pela dificuldade de encontrar o custo real de cada unidade imobiliária. Pois, tanto as definições contábeis fiscais quanto societárias não permitem a agregação de custos indiretos como: Administrativo, Marketing, Vendas, entre outros, o que inviabiliza a utilização natural da contabilidade para atender tamanha diversidade.

Pensando no atendimento do mercado como um todo, das necessidades fiscais, contábeis e de gestão, tratou-se do desenvolvimento deste novo produto, que interligado ao JB Cepil, permitirá também a gestão dos processos de Incorporação e Intermediação de Negócios. Em um futuro bem próximo, o JB Imobiliário tratará também da Locação e Controle de Condomínios.

Veja abaixo facilidades e características desta ampla aplicação.

Tem como pressuposto básico o atendimento das informações fiscais inerentes à EFD Contribuições para geração dos registros F200 e filhos relativos ao imposto PIS e COFINS.
Permite o cadastramento de todos os empreendimentos e suas unidades imobiliárias, bem como os dados, fatores e valores relativos à NB básica utilizada para registro do empreendimento.
Exige o controle de cada contrato comercializado, bem como a atualização contratual das vendas a prazo indexadas para manutenção dos valores recebíveis por contrato, por unidade e proporcionais a cada proprietário, quando a compra for conjunta.
Possibilita a quitação das parcelas pela aplicação, para controle da proporcionalidade de recebimento, para a realização dos rateios fiscais e posterior informação no F200 da EFD Contribuições. Também faz a proporcionalização dos créditos de PIS e COFINS, bem como os rateios de custos diretos e ou orçados para efetivação da contabilidade fiscal, que é base para apuração dos lucros e tributação do IRLL e CSLL no caso de tributação pelo Lucro Real.
Observar que a contratação exclusiva deste módulo só é possível para empresas que possuem exclusivamente gestão de incorporação imobiliária e sejam tributadas pelo Lucro presumido, que exige somente a geração do registro F200 e seus filhos, além, é claro, do cabeçalho da EFD e apuração. Para empresas que são do Lucro Real* ou possuem outras atividades será necessária a contratação do módulo fiscal e contábil do JB Cepil, pois o tratamento de créditos e débitos de outras operações necessita de dados de escrituração fiscal e valores contábeis de outras operações, somente disponíveis nos módulos mencionados do produto JB Cepil.
Processa, além da EFD, a geração da DIMOB* de acordo com a Instrução Normativa RFB nº 1.115, de 28 de dezembro de 2010, que exige a apresentação das informações referentes aos fatos geradores ocorridos, a partir do ano-calendário 2010.
Além do acima descrito, a Gestão Fiscal de Incorporação engloba:
- Cálculo do PIS e COFINS Presumido.
- Geração do Registro F200 e filhos* da EFD Contribuições por unidade, proporcionalizado ao percentual de cada proprietário.
- Geração da DIMOB de incorporação, por contrato, proporcionalizado ao percentual de cada proprietário*.
- Relatório demonstrativo do PIS e COFINS, já existente na aplicação JB Cepil.
- Demonstrativo tributário do IRPJ e CS presumido, já existente na aplicação JB Cepil.
- Relatório cadastral dos empreendimentos, Blocos, Pavimentos, Unidades e ocorrências.
- Relatório de estoques de unidades imobiliárias.
- Relatórios demonstrativos contábeis.
Com base nas informações do empreendimento, unidades, valores recebidos, custos incorridos e custos orçados* serão gerados os índices de Percentual Recebido (PR) e Percentual de Conclusão da obra (POC) para realização dos rateios básicos, por unidade imobiliária para aproveitamento das despesas por unidade para realização do fechamento da contabilidade fiscal e Societária.
Com o uso do POC serão gerados novos cálculos para encontrar os valores de rateios por unidade para localização dos custos aproveitáveis para efeito societário e geração do balanço societário.
Serão calculadas as receitas diferidas fiscais e societárias gerando os lançamentos para ambas as metodologias a fim de permitir a geração do balanço fiscal, bem como o balanço societário. O primeiro para atender as definições tributárias do PIS, COFINS, IR e CS, e o segundo, para atender as novas definições contábeis para convergência à internacionalização da contabilidade, as IFRSs, exigidas pelos mais diversos órgãos, principalmente no caso de fomento mercantil.
Está disponível também ferramenta de consulta, altamente maleável, pois permite múltiplas visões de cada um dos demonstrativos:
- Controle de unidades em estoque, bem como das unidades vendidas, com os respectivos custos incorridos.
- Análise da conta corrente de clientes, demonstrando os recebimentos e o saldo devedor por unidade imobiliária e/ou cliente.
- Consulta dos valores de CIV, e
- Consulta de receitas apropriadas por unidade imobiliária.
Estas consultas estão disponíveis em nosso novo formato de consultas, que permite o reagrupamento de informações e totalizações, onde em uma única visualização pode-se obter vários tipos de informações. O relatório será impresso no formato em que os dados estão agrupados na tela.
A utilização deste módulo para cálculo de PIS, COFINS, IR e CS, necessita da contratação de uso do módulo Fiscal e Contábil do sistema JB Cepil, pois, a base tributária para geração dos registros de entradas, saídas, lucro, etc., somente são possíveis com o uso compartilhado, pois os rateios e cálculos necessitam de informações contábeis que são geridas exclusivamente pelos módulos indicados deste outro produto.
Tem como finalidade o controle gerencial dos empreendimentos e cada uma das unidades imobiliárias:
- Emissão do contrato de venda a vista ou a prazo com detalhamento das condições comerciais, gerado a partir de um modelo padrão em arquivos RTF (necessária instalação de Office ou Open Office na máquina que fará a emissão dos contratos)*.
- Emissão do extrato individual de cada contrato ou unidade imobiliária*.
- Emissão de recibo de pagamento quando a quitação é realizada "In Company"*.
- Remessa de cobrança bancária com processamento do arquivo de retorno*.
- Impressão de boleto bancário com possibilidade de salvamento em PDF*.
Desenvolvido em Delphi XE para rodar em plataforma Windows.
É uma ferramenta diferenciada porque foi desenvolvida prevendo agilidade nas atualizações em razão dos curtos prazos legais. Possui um executável pequeno, composto de um "framework", que tem como função levantar a aplicação e chamar todos os demais objetos que são os pacotes.
São bpls (dlls visuais) exclusivos da linguagem Delphi que se constituem de pequenos arquivos que variam conforme a tela ou opções, sendo que o tamanho destes varia, na maioria, entre 10 a 500 Kb. Este fracionamento proporciona agilidade na manutenção e facilidade de atualização, que é feita em poucos instantes, através de uma conexão de internet.
Telas e Menus em MDI, possibilitando abertura simultânea de inúmeros formulários de digitação, dos mais diversos módulos. É possível estar no formulário de escrituração de documento fiscal de entradas e acessar a consulta de uma conta razão.
Possui tecla de atalho para abertura rápida de formulários (F9) bem como pela pesquisa por descrição de funcionalidade (CTRL+F9). Exemplo: se pressionar CTRL+F9 e pesquisar DARF serão mostrados os formulários vinculados, sendo que um clique este será aberto.
A atualização do sistema pode ser configurada para realizar, de forma automatizada, a conferência de versões disponibilizadas nos servidores na nuvem nos mesmos moldes das vacinas de antivírus. Por ser uma aplicação fragmentada, somente serão atualizados os pacotes que sofreram mudanças o que permite redução do tempo de atualização.
Utiliza o banco de dados Firebird que é livre e com alta capacidade de desempenho. Trabalha-se atualmente com grandes corporações com bancos de mais de 50GB.
Desenvolvido com o emprego do conceito de "Controle de Transação" em todas as operações que demandem múltiplos registros, impedindo assim, que um documento fique registrado somente em um sistema ou que somente parte dele seja indeferido.
Permite a visualização de todos os tipos de relatórios, mesmo os do tipo não gráficos (do tipo impressão rápida). Em todos os relatórios gráficos permite salvamento em texto, pdf, xls e doc, bem como o envio do pdf por e-mail no momento da visualização.
Permite ao usuário a criação de novos relatórios simples ou complexos de acordo com o conhecimento ou necessidade do cliente ou usuário. Possibilita a idealização de relatórios específicos para o cliente sem a necessidade de mudanças na aplicação.
Ferramenta para acesso remoto à máquina do cliente, para uso de até 15 horas sem necessidade de aquisição da licença de uso.
Acesso ao aplicativo de atendimento.
Suporte técnico regionalizado e especializado.

OBS: As descrições inseridas são inclusas no projeto de acordo com os módulos contratados, permitindo a adequação do produto ao porte da(s) empresa(s).

* Escopo de projeto previsto, porém desenvolvido somente sob encomenda.